Da sapere
- Vista e piaciuta la casa, il potenziale acquirente formula una proposta di acquisto per il Venditore vincolata ad una data definita, che l’Agente immobiliare consegna al Venditore unitamente ad un assegno intestato allo stesso a titolo di deposito per impegno all’acquisto
- IL Venditore può accettare o non accettare la proposta; in caso di accettazione l’assegno depositato diventa caparra confirmatoria. Viceversa, in caso di non accettazione l’Agente immobiliare restituisce l’assegno al potenziale acquirente che valuterà se continuare o meno la trattativa
- Se il Venditore accetta la proposta, l’Agente immobiliare matura il diritto al compenso di mediazione stabilito e può emettere fattura. Entro 20 giorni dall’accettazione della stessa, Egli ha l’obbligo di registrarla presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Il costo della registrazione é a carico dell’acquirente, salvo accordi diversi tra le parti. Se nella proposta vi é inscritta una condizione sospensiva (ad es. l’ottenimento di un mutuo) , la proposta assume la caratteristica giuridica di contratto preliminare condizionato di acquisto.
- Diventata efficace la proposta di acquisto, ovvero del contratto preliminare di acquisto, il Notaio indicato dall’acquirente provvede alle verifiche di Legge ed alla redazione per la stipula dell’atto di acquisto finale (Rogito)
Il contratto di mediazione con l’agenzia immobiliare è l’accordo che viene stipulato tra chi vuole acquistare/locare casa e l’Agente immobiliare. Questo è un professionista iscritto al registro locale della Camera di Commercio, munito di regolare patentino, che si impegna a mettere in contatto chi vuole acquistare/affittare con chi invece ha intenzione di vendere/affittare casa. L’Agente immobiliare non instaura alcun rapporto di dipendenza con nessuna delle parti. Egli infatti ha diritto alla provvigione solo se l’affare si conclude positivamente grazie al suo intervento. Il contratto di mandato all’agenzia può essere in esclusiva o no, e non prevede forme particolari, anche se, per prassi, le agenzie si avvalgono di moduli prestampati (Formulari depositati in Camera di commercio) in cui sono previste le condizioni dell’accordo.
- assicurarsi che la persona a cui ci si rivolge sia un’Agente immobiliare provvisto di patentino che ne l’iscrizione al REA della Camera di commercio
- utilizzare l’uso di moduli (formulari) depositati in camera di commercio sia per la definizione di un incarico, sia per la definizione di una proposta
- definire tutti i dettagli degli accordi per iscritto
- concordare per iscritto l’entità delle provvigioni e le relative modalità di pagamento
- l’Agente ha diritto alla provvigione da ambo le parti, tanto da chi vende o affitta l’immobile, che da chi lo compra, per garantire l’imparzialità del suo lavoro
- fare attenzione alla congruità sia della durata dell’incarico sia del periodo di validità della proposta
- se un cliente fornisce un incarico in esclusiva ad un’agenzia immobiliare, non può concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, a meno che non paghi le penali previste
- in caso di acquisto e di locazione, verificare di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere
- in caso di conferimento di incarico, fornire all’Agente immobiliare le informazioni e documenti necessari perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti
- ricordarsi che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore e che la provvigione è dovuta all’Agente alla conclusione dell’affare, che, salvo accordi diversi, coincide con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente
- Autorizzazione alla trattativa di immobile – Download PDF
- Codice deontologico Blulake – Download PDF
- Documenti che deve fornire il compratore – Download PDF
- Documenti che deve fornire il venditore – Download PDF
- Foglio di visita – Download PDF
- Modello di valutazione immobiliare – Download PDF
- Proposta d’acquisto – Download PDF
- Proposta di locazione immobiliare – Download PDF
IMMOBILI ESENTI DALL’OBBLIGO
La certificazione energetica non è obbligatoria per tutti gli immobili. Ne sono esentati, infatti: – i fabbricati agricoli, artigianali e industriali non residenziali, se climatizzati a una temperatura controllata per necessità di produzione;
– gli immobili relativi ai beni paesaggistici e culturali;
– i fabbricati artigianali, industriali e agricoli che usino reflui energetici provenienti dal processo produttivo che non possano essere utilizzati in altro modo;
– gli immobili che devono essere sottoposti unicamente a risanamento conservativo e restauro;
– i fabbricati isolati la cui superficie utile complessiva non superi i 50 metri quadri;
– gli impianti che vengono installati ai fini della produzione nell’edificio, anche nel caso in cui vengano usati per utilizzi del settore civile.
– per trasferimenti di quote immobiliari indivise a titolo oneroso, oppure per trasferimento autonomo del diritto di nuda proprietà, oltre che in presenza di atti divisionali, scissione societaria e fusione;
– quando l’immobile non ha impianto per il riscaldamento della struttura;
Pertanto, se esiste una predisposizione di impianto di termosifoni, una stufa, una canna fumaria o un camino, anche se manca la caldaia, l’Ape è obbligatorio.
Esistono tre diversi livelli di obbligo rispetto della normativa: 1) obbligo di “messa a disposizione” dell’APE, per gli atti a titolo gratuito oltre agli atti di trasferimento immobiliare e tutte le nuove locazioni, anche non soggette a registrazione 2) obbligo “dichiarativo”; si inserisce una clausola dove le Parti affermano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’APE. Riguarda i contratti a titolo oneroso e i nuovi contratti di locazione, ma solo se soggetti a registrazione. 3) obbligo di “allegazione” di copia del certificato al contratto per il trasferimento immobiliare a titolo oneroso e per i contratti di locazione di edifici interi e di singole unità immobiliare, neppure ove soggetti a registrazione, né per i trasferimenti gratuiti.
LOCAZIONE – OBBLIGO DI DOTAZIONE APE E INSERIMENTO CLAUSOLA
Il Locatore deve consegnare al Conduttore copia dichiarata conforme all’originale dell’APE, per tutti i contratti “nuovi” o “rinnovati.
Contratti d’affitto con obbligo di certificazione energetica
La certificazione energetica diventa obbligatoria nella locazione per:
– nuovo contratto di locazione o suo rinnovo per immobili ad uso abitativo e non;
– contratto di locazione ad uso vacanza per una durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno;
– contratto di affitto di azienda comprensivo di immobili;
– contratto di locazione finanziaria (leasing) per un immobile;
Contratti d’affitto senza obbligo di certificazione energetica
Non è obbligatorio produrre l’attestato di certificazione energetica per:
– locazioni ad uso vacanza per un periodo inferiore a 30 giorni all’anno;
– locazioni ad uso abitativo per immobili di proprietà pubblica;
– Concessione di un immobile in comodato d’uso gratuito e/o usufrutto;
L’APE è a carico del proprietario che deve consegnarne copia al conduttore. Non è comunque obbligato all’allegazione dell’APE al contratto stesso, Tranne che si tratti di locazione di intero edificio.
VENDITA – OBBLIGO DI ALLEGAZIONE – APE E INSERIMENTO CLAUSOLA
Per i trasferimenti a titolo oneroso, ad es. compravendita di immobili, vi è l’obbligo di dotazione, inserimento clausola e, soprattutto allegazione dell’Ape all’atto.
Requisito essenziale
La Suprema Corte ha affermato che “la consegna dell’APE dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento ad abitazione, pur non costituendo condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore, poiché requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibirla legittimamente all’uso contrattualmente previsto.”
Di recente, pronunciandosi in merito alla richiesta di risoluzione del contratto da parte del compratore, per mancanza di detto certificato, la Cassazione ha affermato che il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, cioè di un bene diverso da quello scelto dal compratore, con ogni conseguenza per il computo della prescrizione (sent. 17123/2020).
Infatti, a volerla considerare vendita aliud pro alio, il compratore avrebbe diritto ad ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, nonché il risarcimento dei danni, nel termine di prescrizione ordinario di 10 anni.
Circa gli obblighi notarili di allegazione del predetto certificato al rogito di compravendita, la Legge 28 febbraio 1985 n. 47, all’art. 40, comma 2 dispone che gli atti di trasferimenti di immobili devono contenere, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità, precisando che, per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 (data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte”), in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui si attesta che l’opera è iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967.
Il notaio è un pubblico ufficiale al quale lo Stato affida il potere di attribuire pubblica fede, cioè il valore di prova legale, agli atti che stipula. Perciò tutti – compreso il giudice – devono presumere vero ciò che è da lui attestato, salvo che sia accertato il reato di falso.
L’atto pubblico fa prova:
- della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha formato,
- delle dichiarazioni delle parti in esso riportate,
- degli altri fatti che il pubblico ufficiale afferma essere accaduti in sua presenza o anche essere stati da lui compiuti.
Per questo il notaio deve accertare personalmente qual è la volontà delle persone che a lui si rivolgono e lo scopo da raggiungere, al fine di preparare l’atto, conforme alla legge, più idoneo ed economico. A tal fine è imprescindibile l’attività di consulenza del notaio prima della stipula dell’atto.
Nell’esercizio della sua funzione il notaio deve essere, per legge, indipendente e imparziale: deve quindi tutelare gli interessi di tutti i contraenti in uguale misura, a prescindere da chi gli abbia conferito l’incarico. Deve, pertanto, astenersi ogni qual volta si trovi in conflitto di interessi (ad esempio, quando all’atto partecipano propri parenti). Svolge, quindi, una funzione di controllo preventivo di legalità. Il notaio può ricorrere a diverse ed alternative soluzioni contrattuali e, nel rispetto dei Principi di deontologia notarile tempo per tempo vigenti, ha piena libertà di scelta nella concreta esplicazione della propria attività.
I Protocolli relativi all’attività notarile, predisposti in passato dal Consiglio Nazionale, sono stati approvati in via definitiva e vigenti solo in minima parte, mentre gli altri costituiscono ad oggi solo spunti di riflessione, senza alcuna valenza esterna e senza alcuna portata vincolante per i singoli notai.
Il notaio ha il dovere di far rispettare le leggi e non può e non deve ricevere atti proibiti dalla legge. Grazie ai controlli effettuati dal notaio in Italia in sostanza non esiste contenzioso sulle transazioni immobiliari (solo lo 0,003% crea a contenzioso). Inoltre, grazie all’abolizione nel 2000 del controllo omologatorio del tribunale e la conseguente assunzione da parte del notaio della responsabilità relativa alla costituzione delle nuova società, una società di capitali, che fino al 2000 necessitava di circa 150 giorni dalla sua costituzione alla sua effettiva operatività, oggi può essere operativa il giorno stesso dell’atto notarile o al massimo in pochi giorni.
Infine, il notaio riscuote per conto dello Stato le imposte collegate a tutti gli atti (imposte di registro, ipotecarie, catastali, ecc.) versando ogni anno, attraverso la propria rete informatica, diversi miliardi di euro di imposte indirette e plusvalenze senza alcun aggio a carico dello Stato, anche se non riscossi dal cliente.
Da cosa è composta la parcella del notaio?
La parcella del notaio che andrete a pagare non si limita a quantificare l’onorario del notaio ma ingloba una lunga lista di altri oneri legati alla sua professione. Nella parcella infatti troviamo:
1) Tasse e tributi (esenti iva)
- Imposta di registro
- Imposta catastale
- Imposta ipotecaria
- Imposta di bollo
- Tassa ipotecaria
- Diritti di trascrizione presso la conservatoria (agenzia del territorio)
- Diritti di Voltura catastale
- Diritti di visura
- Tassa archivio notarile
2) Onorari e compensi ( soggetti ad iva)
- Onorario ( in base alle tariffe predisposte dal ministero)
- Iscrizione repertorio
- Visure ipotecarie
- visure catastali
- visure camerali ( se una o entrambe le parti sono persone giuridiche)
- certificati vari
- diritti e onorari di scritturazione e per copie dell’atto
- altre spese
Come vedete è appunto una lunga lista di spese che in parte il notaio ha già sostenuto per fare tutti i controlli e le verifiche necessarie per giungere alla stipula dell’atto, oppure una serie di imposte, tasse e balzelli che il notaio incassa per conto dello stato o altri enti vari.
Questo perché il notaio oltre ad essere obbligato a fare determinati accertamenti per garantire la regolarità della compravendita è obbligato anche a liquidare e riscuotere le tasse per conto dello stato. Questo vuol dire che l’acquirente versa le tasse e le imposte direttamente al notaio, il quale successivamente le gira allo stato.
Quanto si spende nel concreto?
Quantificarvi esattamente le spese è praticamente impossibile perché dipendono dal valore dell’immobile che state acquistando, dal fatto se acquistate da costruttore o da privato ed infine se per voi è prima o seconda casa.
Possiamo provare a fare i conti ipotizzando che state acquistando un piccolo appartamento, da un privato, il cui costo è 100.000,00€ con una rendita catastale di 400€ e per voi è prima casa. La parcella del notaio si aggirerà intorno ai 3500€ di cui 1100€ di imposte così ripartite:
- Imposta di registro 2% del valore di rendita rivalutato (400×115=46200×2%=924€ si paga 1000€ che è il minimo di imposta)
- Imposta ipotecaria 50€
- Imposta catastale 50€
- Onorario del notaio 1100€ +22% iva (1342€)
- I rimanenti 1150€ sono dati da tutte le altre spese che vi ho elencato sopra, visure, certificati, bolli ecc.
Altra cosa importante che incide sulla parcella del notaio è il mutuo, se per acquistare dovete sottoscrivere un atto di mutuo la parcella e l’onorario del notaio aumenta perché di fatto sono due atti differenti, uno fatto nei confronti del venditore e l’altro nei confronti della banca. In questo caso considerate all’incirca altri 1200/1300€+iva
Tra gli atti di compravendita necessita particolare menzione la compravendita prima casa per le agevolazioni fiscali di cui gode.
Quali sono i presupposti dell’acquisto prima casa?
E’ necessario:
- che l’abitazione non sia compresa nelle categorie catastali A1, A8, A9;
- che l’immobile sia ubicato nel comune in cui il compratore ha la residenza (quando la residenza è in comune diverso dall’acquisto);
- che l’acquirente si impegni a stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile;
- non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile;
- di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le medesime agevolazioni prima casa;
- tassazione: se venditore è un privato: registro 2% (con il minimo di 1000 euro) e due fisse (50 euro + 50 euro); se il venditore è un’impresa: IVA 4% e tre fisse (200 euro +200 euro +200 euro).
Per quanto riguarda l’acquisto della seconda casa, si precisa che i controlli e gli adempimenti che il notaio deve effettuare sono uguali a quelli per l’acquisto di prima casa. Differisce il costo perché aumentano le imposte e le tasse allo stato.
Tassazione: se il venditore è un privato: registro 9% (con un minimo di euro 1000) e due fisse (50 euro + 50 euro); se il venditore è un’impresa: iva 10%/22% e tre fisse (200 euro + 200 euro + 200 euro). Analoga tassazione è prevista per gli edifici aventi destinazione diversa dall’abitativa.
Nei trasferimenti a titolo oneroso tra privati e nei casi equiparati di immobili abitativi e relative pertinenze (autorimesse, taverne, ripostigli ecc.) le imposte vanno pagate, su espressa richiesta della parte acquirente, in base al valore catastale e non in base al prezzo; di regola il valore catastale è inferiore al prezzo stabilito.
- Domanda di immobili per prima e seconda casa
- Offerta di immobili per prima e seconda casa
- Elementi qualitativi della domanda e dell’offerta
- Risultati economici
Prima casa
- Prezzo
- Mobilità e collegamenti
- Servizi
- Vista lago totale o parziale
- Tipologia dell’abitazione
- Vetustà e stato manutentivo dell’abitazione
- Mobilità e collegamenti
- Vista lago parziale o totale
- Tipologia e qualità della zona
- Servizi
- Prezzo
- Tipologia dell’abitazione
- Vetustà e stato manutentivo dell’abitazione