• Quand le bien immobilier aura été visionné et aura plu (Vista e piaciuta), l’acheteur potentiel formulera une proposition d’achat pour le vendeur, liée à une date définie que l’Agent immobilier remettra au vendeur avec un chèque au nom de ce dernier à titre de dépôt de garantie comme engagement pour l’achat.
• Le vendeur pourra accepter ou refuser la proposition; en cas d’acceptation, le chèque déposé servira comme acompte de confirmation. Vice-versa, en cas de refus, l’Agent immobilier restituera le chèque à l’acheteur potentiel qui décidera si poursuivre ou non les négociations.
• Si le vendeur accepte la proposition, l’Agent immobilier aura droit à sa commission et pourra émettre la facture. Dans un délai de 20 jours de l’acceptation de la proposition, l’Agent immobilier sera obligé de l’enregistrer auprès du Fisc. Les frais d’enregistrement sont à charge de l’acheteur, sauf accords différents entre les parties. Si une condition suspensive est mentionnée dans la proposition (obtention d’un prêt, par exemple), la proposition prend les caractéristiques juridiques et devient à tous les effets un contrat préliminaire conditionné à l’achat.
• Une fois que la promesse d’achat et de vente prendra effet, autrement dit, le contrat préliminaire d’achat, le Notaire indiqué par l’acheteur procédera aux vérifications selon la loi et à la rédaction pour la stipulation de l’acte de vente définitif (acte notarié)

• Code de déontologie et règles de bonne collaboration – Download PDF
• Documents essentiels que doit fournir qui achète – Download PDF
• Documents essentiels que doit fournir qui vend – Download PDF
• Fiche de visite – Download PDF
• Mandat de vente simple – Download PDF
• Proposition d’achat de bien immobilier – Download PDF
• Proposition de location immobiliere – Download PDF
• Relation d’éstimation de bâtiment civil – Download PDF

L’APE (l’attestation de prestations énergétiques) est un document qui doit être délivré par un organisme/sujet reconnu à un niveau local et régional. Indiquer la classe énergétique des biens immobiliers est obligatoire pour les annonces immobilières depuis le 1° janvier 2012.

BIENS IMMOBILIERS EXEMPTS DE L’OBLIGATION

Le certificat énergétique n’est pas obligatoire pour tous les biens immobiliers. En effet, sont exempts : – les bâtiments  agricoles, artisanaux, et industriels non résidentiels si climatisés à une température contrôlée nécessaire à la production;

• les bâtiments relatifs aux biens paysagers et culturels;
• les bâtiments artisanaux, industriels et agricoles qui utilisent des eaux usées provenant du processus de production qui ne puissent être utilisées différemment.
• les bâtiments qui doivent seulement être soumis à un assainissement de conservation et de restauration;
• les bâtiments isolés dont la surface utile totale ne dépasse pas les 50 m2.
• les installations utilisées à des fins de production dans le bâtiment même dans le cas où elles seraient utilisées dans le secteur civil.
• pour des transferts de parts immobilières en indivision contre rémunération, ou par transfert autonome du droit de nue-propriété ainsi qu’en présence d’actes divisionnaires, scission de la société et fusion;
• lorsque le bâtiment ne possède aucune installation pour le chauffage de la structure;

Par contre, s’il existe une prédisposition d’installation de radiateurs, un poêle,  un conduit  d’évacuation ou une cheminée, même s’il manque la chaudière,  L’APE est obligatoire.

Il existe 3 niveaux d’obligation par rapport à la législation:

• Obligation de « mise à disposition » de l’APE, pour les actes à titre gratuit en plus des actes de transfert immobilier et toutes les nouvelles locations, même si elles ne sont pas sujet à enregistrement
• Obligation « de déclaration »; une clause dans laquelle les parties affirment d’avoir reçu les informations et la documentation comprenant l’APE est ajoutée . Elle concerne les contrats à titre onéreux et les nouveaux contrats de location mais uniquement si sujet à enregistrement.
• Obligation de « l’allégation » de la copie du certificat au contrat pour le transfert immobilier à titre onéreux et pour les contrats de location de bâtiments entiers et d’unités immobilières simples, même lorsqu’elles sont soumises à enregistrement , et transferts gratuits.

LOCATION – OBLIGATION DE DOTATION DE L’APE ET INSERTION D’UNE CLAUSE

Le loueur devra donner copie de l’APE conforme à l’original à l’exploitant pour tous les contrats « nouveaux » ou renouvelés.

Contrats de location avec obligation de certificat énergétique
Le certificat énergétique devient obligatoire dans la location pour:

• un nouveau contrat de location ou son renouvellement pour des bâtiments à usage d’habitation ou non.
• contrat de location pour les vacances pour une durée supérieure à 30 jours par an.
• contrat de bail d’une entreprise y compris les bâtiments
• contrat de location financière (leasing) pour un bâtiment;

Contrats de location sans obligation de certificat énergétique

Il n’est pas obligatoire de fournir le certificat énergétique pour:

• les locations de vacances pour une période inférieure à 30 jours par an
• les locations à usage d’habitation pour les bâtiments de propriété publique
• concession d’un bâtiment en droit d’usage et/ou usufruit;
• L’APE est à la charge du propriétaire qui doit donner copie au locataire. Il n’est toutefois pas obligé à  l’allégation  de L’APE au contrat même, sauf s’il s’agit de la location de l’immeuble entier.

VENTE – OBLIGATION D’ALLEGATION – DE L’APE ET INSERTION D’UNE CLAUSE

Pour les transferts à titre onéreux, par exemple la revente de bâtiments, il est obligatoire d’insérer une clause et surtout l’allégation de l’APE au moment de l’acte.

Condition essentielle

La Cour suprême affirme  que « la délivrance  de l’APE du bâtiment ,objet du contrat (s’il s’agit d’un appartement ou d’une habitation), bien qu’il n’influence pas les conditions de validité de la transaction , intègre une obligation qui pèse sur le vendeur puisque ce certificat représente une condition essentielle du bien vendu, étant donné qu’il a une incidence sur la possibilité de la destiner légitimement à l’usage prévu par le contrat.

Récemment, en se prononçant au sujet de la demande de résolution du contrat par l’acheteur, à cause de l’absence dudit certificat, la Cour de Cassation a affirmé que la successive délivrance du certificat d’habitabilité exclut la possibilité de définir l’hypothèse de vente comme « aliud pro alio », soit d’un bien différent de celui choisi par l’acheteur, avec toutes les conséquences qui en découlent pour le calcul de la prescription (sent.17123/2020)

En effet, si l’on considère la vente  « aliud pro alio », l’acheteur aurait le droit d’obtenir  la résolution du contrat  pour non-respect de la part du vendeur soit les dommages et intérêts, dans le délais ordinaire de prescription de 10 ans.

sur les obligations notariées de joindre l’attestation susmentionné à l’acte de vente, la loi du 28 février 1985 n.47, à l’art.40, comma 2 dispose que les actes de transfert d’immeubles doivent contenir, avec une déclaration du cédant, les extrêmes de la licence ou du permis de construire ou en régularisation, sous peine d’annulation, en précisant que, pour les travaux de construction commencées avant le 1° septembre 1967 (date d’entrée en vigueur de la cd. « Loi Ponte »), au lieu des détails du permis de construire, une déclaration  substitutive à l’acte notarié , dans laquelle on indique que l’œuvre a débuté avant  le 2 septembre 1967 pourra être  produite.

Le Notaire est un officier public auquel l’Etat confie le pouvoir d’attribuer la valeur légale aux actes qu’il stipule. De conséquence, toutes les personnes – y compris le juge – doivent présumer comme vrai ce que le Notaire atteste, sauf au cas où une violation se vérifierait.

L’acte public fait preuve:

• de la provenance du document de l’officier public qui l’a constitué.
• des déclarations des parties qui y sont reportées
• des autres faits que l’officier public affirme être survenus en sa présence ou également avoir été accomplis par lui-même.

Dans l’exercice de sa fonction, le Notaire doit être, d’après la loi, indépendant et impartial; il doit donc préserver les intérêts de toutes les  parties, de la même façon, indépendamment de la personne qui lui a donné  pouvoir. Le Notaire a le devoir de faire respecter les lois et ne peut et ne doit recevoir des actes interdits par la loi. En conclusion, le Notaire perçoit les taxes pour l’Etat, liées aux actes (droits d’enregistrement, d’hypothèque, du cadastre, etc…)  en versant chaque année, par son réseau informatique, divers milliards d’euros de taxes indirectes et plus-values sans aucun agio pour l’Etat même s’ils ne sont pas perçus par le client.

Que comprennent les frais de Notaire?

Le décompte ne se limite pas à quantifier les honoraires mais inclut une liste d’autres frais professionnels.

On y trouve :

• Les taxes et tributs (sans TVA): taxes de registre, taxes foncières et d’hypothèque, droits de timbre, droits de conservation foncière, de changement de propriété au cadastre et de vision cadastrale, frais d’archives
• Honoraires et rémunérations (sujets à TVA) : honoraires, inscription au répertoire, relevé d’état hypothécaire, matrice cadastrale  et de la Chambre de Commerce (si les parties sont des personnes juridiques), divers certificats, droits et frais de transcription  et frais pour les copies des actes, etc…

Concrètement, combien dépense-t-on?

Quantifier exactement les frais de Notaire est très difficile car cela dépend de la valeur du bien immobilier, si vous l’achetez au constructeur ou à un particulier et enfin, s’il s’agit de votre résidence principale ou secondaire.

Nous pouvons toutefois essayer de faire un calcul en supposant l’achat d’un petit appartement à un particulier dont le prix est de 100.000,00 € avec une rente cadastrale de 400 € comme résidence principale. Les honoraires du Notaire s’élèvent à 3.500 € dont 1.100 € de taxes.

• 2 % de taxes sur les actes et droits d’enregistrement de la valeur de rente réévaluée (400 x 115 = 46.200 x 2% = 924 € le montant à payer est de 1.000 € qui représente le minimum de taxes)
• Frais d’hypothèque 50€
• Droits d’enregistrement 50€
• Honoraires du Notaire 1.100 € + 22 % de TVA (1.342 €)
• Les restants 1.150 € sont la somme de tous les autres frais indiqués ci-dessus, matrices cadastrales, certificats, timbres fiscaux, etc.

Autre chose importante qui a une incidence sur les frais de Notaire, est le crédit; les frais augmentent car il est nécessaire de faire 2 actes différents, vendeur et banque. Dans ce cas, considérez environ 1.200/1.300 € en plus + la TVA.

ACHAT  DE RESIDENCE PRINCIPALE

Parmi les actes notariés, l’achat d’une résidence principale nécessite d’une particulière mention  en terme d’avantages fiscaux dont il jouit.

Quelles sont les conditions préalables pour l’achat d’une résidence principale ?

Il est nécessaire :

• que le bien ne fasse pas partie des catégories cadastrales A1,A8,A9;
• que le bien soit situé dans la commune où l’acheteur a sa résidence (lorsque la résidence est dans une autre commune de l’achat)
• que l’acquéreur s’engage à prendre résidence dans la commune où se situe le bien immobilier dans les 18 mois qui suivront l’achat;
• qu’il ne soit pas titulaire exclusif ou en communion de biens avec le conjoint des droits de propriété, d’usufruit, d’usage, d’un autre bien immobilier dans la commune où est situé le bien.
• de ne pas être titulaire de parts sur l’ensemble du territoire national des droits de propriété , d’usufruit, d’usage, d’habitation et nue-propriété pour une autre habitation acquise avec les mêmes avantages de résidence principale;

Impôts : si le vendeur est un particulier : registre 2% (avec un minimum de 1.000 euros) et deux fixes (50 euros + 50 euros) ; si le vendeur est une société/constructeur : 4% et trois fixes (200 euros + 200 euros+200 euros).

ACHAT DE RESIDENCE SECONDAIRE

En ce qui concerne l’achat d’une résidence secondaire, les contrôles et les procédures que le Notaire doit effectuer sont identiques à ceux d’une résidence principale. Seul le coût diffère  car les taxes et les impôts dus à l’Etat augmentent.

Taxes : si le vendeur est un particulier: frais d’enregistrement  9% (avec un minimum de 1.000 euros) et deux fixes (50 euros + 50 euros); si le vendeur est une société/constructeur  : TVA 10% et trois fixes (200 euros + 200 euros + 200 euros). Une taxe analogue est prévue pour les bâtiments ayant un changement de destination d’usage différente de l’habitation. Pour les transferts à titre onéreux entre particuliers et dans les cas équivalant d’habitation et relatives annexes (garages, tavernes, buanderies, etc..) les impôts doivent être payés sur demande spécifique de l’acheteur, sur la base de la valeur cadastrale et non sur la base du prix. Normalement, la valeur cadastrale est inférieure aux prix fixé.

La zone que nous prenons en considération  couvre la côte occidentale et partie de l’arrière-pays du lac de Garde occidental entre Desenzano del Garda et Salò. Nous avons analysé les transactions des 5 dernières années pour les habitations résidentielles comme résidences principales et résidences secondaires de vacances. Les éléments que nous avons remarqué et qui  déterminent la qualité et de la valeur du marché sont :

• Demande d’habitations comme résidences principales et résidences secondaires
• Offre de biens immobiliers comme résidence principale et résidence secondaire
• Éléments qualitatifs de la demande et de l’offre
• Résultats économiques

Nos analyses mettent en évidence qu’au cours des dernières années, un bon équilibre entre la demande et l’offre s’est créé mais qu’à cause de la crise économique entre 2008 et 2018, les valeurs de l’immobilier ont subi une dévaluation de 30 % environ. De conséquence, cet équilibre détermine des éléments variables de différence et de valorisation du m2 des biens immobiliers en fonction du besoin (résidence principale ou résidence secondaire de vacances), des attentes qualitatives des Clients pour les biens, la zone et l’offre locale. Un élément de valorisation important, qui, au cours des dernières années s’ajoute aux paramètres décrits, est celui de la mobilité des grandes agglomérations urbaines du territoire de Crème, de Bergame, de Milan avec la réalisation de l’autoroute Bre-be-mi ainsi que les bretelles de raccord avec la A4. En effet, cette viabilité favorise les transferts directs et leurs temps de parcours en alimentant l’intérêt d’une destination déjà reconnue  et convoitée du lac de Garde, de Peschiera à Salò. De toute évidence, depuis toujours la A4 et la SS Gardesana sont sans aucun doute les principaux axes routiers du développement résidentiel, commercial et touristique du lac de Garde. Les axes qualitatifs du choix des acheteurs potentiels d’habitation dans cette zone, sont principalement:

Résidence principale

• Prix
• Mobilité et connexions urbaines
• Services
• Vue totale ou partielle du lac
• Type d’habitation
• Vétusté et état d’entretien de l’habitation

Résidence secondaire

• Mobilité et connexions urbaines
• Vue totale ou partielle du lac
• Typologie et qualité de la zone
• Services
• Prix
• Type d’habitation
• Vétusté et état d’entretien de l’habitation

Valeurs des habitations au cours des 5 dernières années comme résidence principale (100 m2 environ). Les prix au m2  varient en moyenne entre 1.800 euros pour les habitations de mineure qualité et 2.800 euros pour les habitations avec des caractéristiques qualitatives élevées. Résidences secondaires/de vacances (80 m2 environ). Les prix au m2 varient en moyenne entre 2.300 euros pour les habitations de mineure qualité et 4.000 euros pour les habitations avec des caractéristiques qualitatives élevées. Pour ce type d’habitations, la vue sur le lac représente une caractéristique de valeur extrêmement subjectif et mesurable à la sensibilité du client vis-à-vis de ce paramètre.