• Nachdem der potentielle Käufer das Haus gesehen hat und es ihm gefällt, macht er dem Verkäufer ein verbindliches Kaufangebot zu einem bestimmten Termin, das der Makler dem Verkäufer zusammen mit einem an den Verkäufer zahlbaren Scheck als Anzahlung für die Kaufverpflichtung übergibt.
• Der Verkäufer kann den Vorschlag annehmen oder nicht annehmen; im Falle der Annahme wird der hinterlegte Scheck zur Anzahlung. Im umgekehrten Fall, bei Nichtannahme, gibt der Makler den Scheck an den potentiellen Käufer zurück, der dann entscheidet, ob er die Verhandlungen fortsetzt oder nicht.
• Nimmt der Verkäufer den Vorschlag an, hat der Makler Anspruch auf das vereinbarte Vermittlungshonorar und kann eine Rechnung ausstellen. Innerhalb von 20 Tagen nach Annahme der Rechnung ist er verpflichtet, diese beim Finanzamt anzumelden. Die Kosten der Registrierung gehen zu Lasten des Käufers, es sei denn, die Parteien haben etwas anderes vereinbart. Enthält das Angebot eine aufschiebende Bedingung (z.B. Aufnahme eines Kredits), erhält das Angebot den rechtlichen Charakter eines bedingten Kaufvorvertrages.
• Sobald der Kaufvorschlag bzw. der Kaufvorvertrag wirksam geworden ist, führt der vom Käufer angegebene Notar die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen durch und erstellt die endgültige Kaufurkunde (Deed).“

Der Vermittlungsvertrag mit dem Immobilienmakler ist die Vereinbarung, die zwischen der Person, die ein Haus kaufen/mieten möchte, und dem Immobilienmakler getroffen wird. Der Immobilienmakler ist ein bei der örtlichen Handelskammer eingetragener Fachmann mit einer regulären Lizenz, der sich verpflichtet, diejenigen, die ein Haus kaufen/mieten wollen, mit denen, die es verkaufen/mieten wollen, in Kontakt zu bringen. Der Immobilienmakler begründet zu keiner der beiden Parteien ein Abhängigkeitsverhältnis. Er hat nur dann Anspruch auf eine Provision, wenn das Geschäft dank seiner Vermittlung erfolgreich abgeschlossen wird. Der Maklervertrag kann exklusiv oder nicht-exklusiv sein und sieht keine bestimmte Form vor, auch wenn die Makler in der Praxis vorgedruckte Formulare (bei der Handelskammer hinterlegte Formulare) verwenden, in denen die Vertragsbedingungen festgehalten sind.“

• Stellen Sie sicher, dass die Person, an die Sie sich wenden, ein lizenzierter Immobilienmakler ist, der bei der REA der Handelskammer registriert ist
• Legen Sie alle Details der Vereinbarungen schriftlich fest
• Vereinbaren Sie schriftlich die Höhe der Provision und deren Zahlungsweise
• Der Makler hat Anspruch auf Provision von beiden Seiten, sowohl von der Person, die das Objekt verkauft oder vermietet, als auch von der Person, die es kauft, um die Unparteilichkeit seiner Arbeit zu gewährleisten
• Achten Sie auf die Angemessenheit sowohl der Dauer des Auftrags als auch der Gültigkeitsdauer des Angebots
• Wenn ein Kunde einem Makler einen Alleinauftrag erteilt, darf er den Verkauf nicht selbst abschließen oder einen anderen Makler damit beauftragen, es sei denn, er zahlt die vorgesehenen Strafen
• Geben Sie dem Immobilienmakler im Falle einer Abtretung die notwendigen Informationen und Unterlagen, damit er für zukünftige Käufer transparent und sicher arbeiten kann
• Denken Sie daran, dass eventuelle Anzahlungen auf den Verkäufer ausgestellt werden müssen und dass die Provision dem Makler bei Abschluss des Geschäfts zusteht, was, sofern nicht anders vereinbart, mit der Mitteilung der Annahme des Angebots durch den Käufer zusammenfällt.

• Antrag auf vermietung von immobilien Download PDF
• Besuchsblatt Download PDF
• Dokumente für immobilienübertragungen Download PDF
• Ermächtigung zur verhandlung des verkaufs von immobilien Download PDF
• Ethischer kodex und regeln für eine gesunde zusammenarbeit Download PDF
• Vorschlag zum immobilienkauf Download PDF
• Wertgutachten eines zivilen wohngebäudes zur immobilienbewertung Download PDF
• Wesentliche dokumente für immobilienübertragungen Download PDF

Der Energieausweis APE ist ein Dokument, das von einer lokal und regional anerkannten Stelle ausgestellt werden muss. Die Angabe der Energieklasse von Gebäuden ist seit dem 1. Januar 2012 bei Immobilienanzeigen Pflicht.

GEBÄUDE, DIE VON DER PFLICHT AUSGENOMMEN SIND

Der Energieausweis ist nicht für alle Immobilien verpflichtend. Ausgenommen sind vielmehr Nichtwohngebäude der Landwirtschaft, des Handwerks und der Industrie, wenn sie zu Produktionszwecken klimatisiert werden;
– Gebäude, die mit der Landschaft und dem kulturellen Erbe verbunden sind;
– handwerkliche, industrielle und landwirtschaftliche Gebäude, die Energieabfälle aus dem Produktionsprozess verwenden, die nicht anderweitig genutzt werden können;
– Gebäude, die nur konserviert und restauriert werden müssen;
– isolierte Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von nicht mehr als 50 Quadratmetern;
– Anlagen, die zu Produktionszwecken im Gebäude installiert sind, auch wenn sie für zivile Zwecke genutzt werden.
– bei entgeltlicher Übertragung von ungeteilten Immobilienanteilen oder bei selbständiger Übertragung des bloßen Eigentumsrechts sowie bei Vorliegen von Teilungserklärungen, Firmenspaltungen und Fusionen;
– wenn die Immobilie keine Heizungsanlage hat;
Wenn also ein Heizkörper, ein Ofen, ein Schornstein oder ein Kamin vorhanden ist, auch wenn es keinen Heizkessel gibt, ist das EPC obligatorisch.
Es gibt drei verschiedene Ebenen der Verpflichtung zur Einhaltung der Vorschriften:

1) Verpflichtung, den APE „“zur Verfügung zu stellen““, für unentgeltliche Grundstücksübertragungsurkunden und alle neuen Mietverträge, auch solche, die nicht registrierungspflichtig sind
2) „“deklaratorische““ Verpflichtung; es wird eine Klausel eingefügt, in der die Parteien erklären, dass sie die Informationen und Unterlagen, einschließlich des APE, erhalten haben. Sie betrifft entgeltliche Verträge und neue Pachtverträge, aber nur, wenn sie registrierungspflichtig sind.
3) Verpflichtung, eine Kopie der Bescheinigung dem Vertrag über die entgeltliche Übertragung von Immobilien und über die Vermietung ganzer Gebäude und einzelner Einheiten „“beizufügen““, auch wenn diese der Registrierung unterliegen, sowie bei unentgeltlichen Übertragungen.

MIETVERTRAG – VERPFLICHTUNG ZUR VORLAGE DES APE-ZERTIFIKATS UND EINFÜGUNGSKLAUSEL

Der Vermieter muss dem Mieter bei allen „“neuen““ oder „“erneuerten““ Verträgen eine beglaubigte Kopie des APE im Original zur Verfügung stellen.
Mietverträge mit Energieausweispflicht
LDer Energieausweis wird Pflicht in Mietverträgen für:
– neuen Mietverträgen oder deren Erneuerung sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude;
– Ferienmietverträgen mit einer Dauer von insgesamt mehr als 30 Tagen pro Jahr;
– der Verpachtung eines Betriebs einschließlich Gebäuden;
– einem Leasingvertrag für eine Immobilie;
Pachtverträge ohne Energieausweispflicht
Die Vorlage eines Energieausweises ist nicht verpflichtend für
– Ferienmietverträge für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen pro Jahr;
– Mietverträge für die Wohnnutzung von Immobilien in öffentlichem Besitz;
– Vermietung einer Immobilie zur freien Nutzung und/oder zum Nießbrauch;
Der APE liegt in der Verantwortung des Eigentümers, der eine Kopie an den Mieter weitergeben muss. Der Mieter ist jedoch nicht verpflichtet, den APE dem Vertrag selbst beizufügen, außer im Falle der Vermietung eines ganzen Gebäudes.

VERKAUF – PFLICHT ZUR ANBRINGUNG DES APE UND EINFÜGUNG EINER KLAUSEL

Bei Eigentumsübertragungen, z.B. beim Verkauf einer Immobilie, besteht die Verpflichtung, den APE zur Verfügung zu stellen, eine Klausel einzufügen und vor allem der Urkunde beizufügen.“

Wesentliche Voraussetzung

Der Oberste Gerichtshof hat bestätigt, dass „“die Aushändigung der Bewohnbarkeitsbescheinigung der Immobilie, die Gegenstand des Vertrages ist, wenn es sich um eine Wohnung handelt, zwar keine Bedingung für die Gültigkeit des Verkaufs ist, aber eine Verpflichtung darstellt, die dem Verkäufer als wesentliche Anforderung an die verkaufte Immobilie obliegt, da sie die Möglichkeit der rechtmäßigen Nutzung für die vertraglich vorgesehene Verwendung beeinflusst“.

Kürzlich hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil über den Antrag des Käufers auf Vertragsrücktritt wegen des Fehlens einer solchen Bescheinigung festgestellt, dass die nachträgliche Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung die Möglichkeit ausschließt, die Hypothese eines Verkaufs „“aliud pro alio““, d.h. eines anderen als des vom Käufer gewählten Objekts, mit allen Konsequenzen für die Berechnung der Verjährungsfrist aufzustellen (Sent. 17123/2020).

Wäre der Verkauf nämlich als „“sale aliud pro alio““ anzusehen, wäre der Käufer berechtigt, innerhalb der ordentlichen Verjährungsfrist von 10 Jahren vom Verkäufer die Rückabwicklung des Vertrages wegen Vertragsverletzung sowie Schadensersatz zu verlangen

Hinsichtlich der notariellen Verpflichtung, die vorgenannte Bescheinigung dem Kaufvertrag beizufügen, sieht Art. 40, Abs. 2 des Gesetzes Nr. 47 vom 28. Februar 1985 vor, dass die Urkunden über die Übertragung von Immobilien durch Erklärung des Übertragenden die Angaben zur Baugenehmigung oder Konzession oder Amnestie enthalten müssen, bei Strafe der Nichtigkeit. (Datum des In-Kraft-Tretens des sogenannten „Brückengesetzes“) kann anstelle der Angaben in der Baugenehmigung eine notarielle Erklärung vorgelegt werden, in der bescheinigt wird, dass die Arbeiten vor dem 2. September 1967 begonnen wurden.

Der Notar ist ein öffentlicher Beamter, dem der Staat die Befugnis überträgt, den von ihm beurkundeten Akten öffentlichen Glauben, d.h. den Wert eines Rechtsbeweises, beizumessen. Folglich muss jeder – auch der Richter – von der Wahrheit dessen ausgehen, was er beurkundet, es sei denn, der Straftatbestand der Urkundenfälschung ist erfüllt.
Die öffentliche Urkunde ist der Beweis :

• für die Herkunft der Urkunde von dem Amtsträger, der sie ausgestellt hat,
• der darin enthaltenen Aussagen der Parteien,
• sonstiger Tatsachen, die der Amtsträger angibt, in seiner Gegenwart geschehen zu sein oder gar von ihm ausgeführt worden zu sein..

Der Notar hat daher die Wünsche der Personen, die sich an ihn wenden, und den zu erreichenden Zweck persönlich zu erkunden, um die geeignetste und kostengünstigste Urkunde gesetzeskonform zu erstellen. Zu diesem Zweck ist die Beratung des Notars vor Abschluß der Urkunde unerläßlich.
Der Notar ist bei der Ausübung seines Amtes gesetzlich zur Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet: Er hat daher die Interessen aller Beteiligten gleichermaßen zu wahren, unabhängig davon, wer ihn beauftragt hat. Er muss sich daher immer dann enthalten, wenn er in einen Interessenkonflikt gerät (z.B. wenn eigene Verwandte an der Urkunde beteiligt sind). Er übt also eine Funktion der präventiven Rechtmäßigkeitskontrolle aus. Der Notar kann auf verschiedene und alternative vertragliche Lösungen zurückgreifen und hat unter Beachtung der jeweils gültigen Grundsätze der notariellen Ethik volle Wahlfreiheit bei der konkreten Ausübung seiner Tätigkeit.
Die in der Vergangenheit vom Nationalrat ausgearbeiteten Protokolle über die notarielle Tätigkeit sind endgültig verabschiedet und nur ein kleiner Teil von ihnen ist in Kraft, die anderen sind derzeit nur Denkanstöße, ohne Außenwert und ohne Verbindlichkeit für den einzelnen Notar.
Der Notar hat die Pflicht, das Gesetz durchzusetzen und kann und darf keine gesetzlich verbotenen Handlungen entgegennehmen. Dank der vom Notar durchgeführten Kontrollen gibt es in Italien im Wesentlichen keine Rechtsstreitigkeiten bei Immobilientransaktionen (nur 0,003% erzeugen Rechtsstreitigkeiten). Außerdem kann dank der im Jahr 2000 erfolgten Abschaffung der Homologationsprüfung durch das Gericht und der damit einhergehenden Übernahme der Verantwortung für die Gründung der neuen Gesellschaft durch den Notar eine Aktiengesellschaft, die bis zum Jahr 2000 etwa 150 Tage von der Gründung bis zum tatsächlichen Betrieb benötigte, heute am selben Tag wie die notarielle Urkunde oder in höchstens wenigen Tagen betriebsbereit sein.
Schließlich zieht der Notar im Namen des Staates die Steuern ein, die mit allen Urkunden verbunden sind (Eintragungssteuern, Hypothekensteuern, Katastersteuern usw.), wobei er jedes Jahr über sein Computernetz mehrere Milliarden Euro an indirekten Steuern und Kapitalerträgen zahlt, ohne dass der Staat dafür zur Kasse gebeten wird, auch wenn sie nicht vom Klienten eingezogen werden.

Woraus besteht das Notarhonorar?

Das Notarhonorar, das Sie zahlen müssen, beschränkt sich nicht nur auf die Bezifferung des Notarhonorars, sondern umfasst eine lange Liste von anderen Gebühren, die mit seinem Beruf verbunden sind. Die Gebühr umfasst:
1) Steuern und Abgaben (mehrwertsteuerbefreit)

• Registrierungssteuer
• Grundbucheintragssteuer
• Stempelsteuer
• Tassa ipotecaria
• Hypothekensteuer
• Umschreibungsrechte beim Grundbuchamt (Land Agency)
• Grundbucheintragungsgebühr
• Notarielle Archivgebühr

2) Gebühren und Vergütungen (zzgl. MwSt.)

• Gebühr (nach den vom Ministerium festgelegten Tarifen)
• Registereintrag
• Hypothekenbesichtigungen
• Grundbuchsuchen
• Recherchen bei der Handelskammer (wenn eine oder beide Parteien juristische Personen sind)
• Verschiedene Bescheinigungen
• Gebühren und Kosten für das Schreiben und für Kopien der Urkunde
• Andere Ausgaben

Wie Sie sehen, gibt es eine lange Liste von Ausgaben, die der Notar zum Teil bereits getätigt hat, um alle für den Abschluss der Urkunde notwendigen Prüfungen und Kontrollen durchzuführen, oder eine Reihe von Steuern, Gebühren und Abgaben, die der Notar im Auftrag des Staates oder verschiedener anderer Stellen erhebt.
Denn der Notar ist nicht nur verpflichtet, bestimmte Kontrollen durchzuführen, um die Ordnungsmäßigkeit des Verkaufs zu gewährleisten, sondern auch Steuern im Namen des Staates abzurechnen und einzuziehen. Das bedeutet, dass der Käufer die Gebühren und Steuern direkt an den Notar zahlt, der sie dann an den Staat weiterleitet.

Wie viel geben Sie tatsächlich aus?

Es ist praktisch unmöglich, die Kosten genau zu beziffern, weil sie vom Wert der Immobilie abhängen, die Sie kaufen, davon, ob Sie von einem Bauträger oder von einer Privatperson kaufen und davon, ob es Ihr erstes oder zweites Zuhause ist.
Wir können versuchen, die Rechnung zu machen, indem wir annehmen, dass Sie eine kleine Wohnung von einer Privatperson kaufen, die 100.000,00 € kostet, ein Katastereinkommen von 400 € hat und Ihr erstes Zuhause ist. Die Notargebühr wird etwa € 3500 betragen, davon € 1100 an Steuern wie folgt:

•  Eintragungssteuer 2% des aufgewerteten Annuitätenwertes (400×115=46200×2%= € 924 Sie zahlen € 1000, was die Mindeststeuer ist)
• Hypothekensteuer € 50
• Grundbuchamt ta x € 50
• Notargebühr € 1100 +22% MwSt. (€ 1342)
• Die verbleibenden € 1150 ergeben sich aus all den anderen Kosten, die ich oben aufgelistet habe, Besichtigungen, Zertifikate, Stempel, etc.

Eine weitere wichtige Sache, die sich auf die Notargebühr auswirkt, ist die Hypothek. Wenn Sie für den Kauf eine Hypothekenurkunde unterschreiben müssen, erhöht sich die Gebühr und die Notargebühr, weil es sich in der Tat um zwei verschiedene Handlungen handelt, eine gegen den Verkäufer und die andere gegen die Bank. Rechnen Sie in diesem Fall mit etwa weiteren € 1200/1300+MwSt.

• dass das Haus nicht in den Katasterkategorien A1, A8, A9 enthalten ist;
• dass die Immobilie in der Gemeinde liegt, in der der Käufer seinen Wohnsitz hat (wenn der Wohnsitz in einer anderen Gemeinde liegt als beim Kauf)
• dass der Käufer sich verpflichtet, innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf seinen Wohnsitz in der Gemeinde zu begründen, in der sich die Immobilie befindet;
• dass er/sie nicht alleiniger Eigentümer oder Miteigentümer mit seinem/ihrem Ehepartner von Eigentums-, Nießbrauchs-, Nutzungs- oder Wohnrechten an einer anderen Wohnung auf dem Gebiet der Gemeinde ist, in der sich die Immobilie befindet;
• dass er/sie nicht Eigentümer, auch nicht anteilig, auch nicht in Gemeinschaft mit anderen, der Eigentumsrechte, des Nießbrauchs, der Nutzung, der Wohnung und des bloßen Eigentums eines anderen Wohnhauses ist, das mit den gleichen Vorteilen wie das erste Haus erworben wurde;
• Besteuerung: wenn der Verkäufer eine Privatperson ist: Registrierung 2% (mit einem Minimum von 1000 Euro) und zwei feste (50 Euro + 50 Euro); wenn der Verkäufer eine Firma ist: Mehrwertsteuer 4 % und drei Festbeträge (200 Euro + 200 Euro).

Das von uns betrachtete Gebiet umfasst die Westküste und einen Teil des Hinterlandes des westlichen Gardasees zwischen Desenzano und Salò. Wir haben die Verkäufe der letzten 5 Jahre für Wohnimmobilien für Erst- und Zweitwohnsitz analysiert. Die Elemente, die wir bei der Bestimmung der Qualität und des Wertes des lokalen Marktes gefunden haben, sind:

• Nachfrage nach Erst- und Zweitwohnsitzimmobilien
• Angebot an Erst- und Zweitwohnsitzimmobilien
• Qualitative Elemente von Angebot und Nachfrage
• Wirtschaftliche Ergebnisse

Unsere Analyse zeigt, dass in den letzten Jahren ein gutes Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geschaffen wurde und dass aufgrund der Wirtschaftskrise von 2008 bis 2018 die Immobilienwerte um etwa 30 % gesunken sind. Dieses Gleichgewicht bestimmt folglich variable Elemente der Differenzierung und Valorisierung in den m2 der Immobilien, je nach Bedarf (Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz), den qualitativen Erwartungen der Kunden an die Immobilien, die Gegend und das lokale Angebot. Ein wichtiges Element der Aufwertung, das in den letzten Jahren zu den beschriebenen Variablen hinzugekommen ist, ist die Mobilität aus den großen städtischen Agglomerationen der Gebiete von Cremasque, Cremona, Bergamo und Mailand, mit dem Bau der Autobahn Bre-be-mi und ihrer Verbindungen zur A4. Dieses Straßensystem begünstigt in der Tat direkte Transfers und deren Reisezeiten, was das Interesse an dem bereits anerkannten und begehrten Reiseziel Gardasee von Peschiera bis Salò anheizt. Es ist offensichtlich, dass die A4 und die SS Gardesana seit jeher die Hauptverkehrsachsen für die wohnliche, kommerzielle und touristische Entwicklung des Gardasees sind. Die qualitativen Achsen der Wahl von potentiellen Hauskäufern in diesem Gebiet sind daher hauptsächlich:

Erstes Haus

1. Preis
2. Mobilität und Anbindung
3. Dienstleistungen
4. Ganzer oder teilweiser Seeblick
5. Typ des Hauses
6. Alter und Reparaturzustand des Hauses

Zweitwohnsitz

1. Mobilität und Anschlüsse
2. Teilweiser oder vollständiger Seeblick
3. Art und Qualität der Fläche
4. Dienstleistungen
5. Preis
6. Typ der Wohnung
7. Alter und Reparaturzustand des Hauses

Wert der Immobilien in den letzten 5 Jahren Erstes Haus ( im Durchschnitt 100 m2 )
Die Preise pro m2 reichen im Durchschnitt von 1.800 Euro für weniger qualitative Häuser bis 2.800 Euro für Häuser mit hochwertigen Elementen
Zweites Ferienhaus ( im Durchschnitt 80 m2 )
Die Preise pro m2 reichen im Durchschnitt von 2.300 Euro für weniger qualitative Häuser bis 4.000 Euro für Häuser mit hochwertigen Elementen. Bei dieser Art von Häusern ist der Seeblick ein äußerst subjektives Element der Aufwertung und kann nur in Bezug auf die Sensibilität des Kunden in Bezug auf diesen Parameter quantifiziert werden.